Tahliye Davası ve Kira Sözleşmeleri

Tahliye davası ve kira sözleşmesini incelediğimiz bu makalede öncelikli olarak kira sözleşmesini anlatmak gerekmektedir.

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanun’unda “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”  şeklinde tanımlanmıştır.

Kira sözleşmelerinin türleri bulunmaktadır ve bu sözleşmeler;

• Eşyanın taşınır veya taşınmaz olmasına göre
• Ürün getiren bir mal olup olmamasına göre
• Kira süresinin belirli olup olmamasına göre ayrılmaktadır.

Sözleşmede kiraya veren ve kiralayanın ayrı ayrı sorumlulukları bulunmaktadır.

Kanunda yer aldığı üzere kiraya vereninin yükümlülüklerini şu şekilde sınıflandırabiliriz.

• Teslim borcu
• Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
• Yan giderlere katlanma borcu
• Ayıp halinde sorumluluk
• Üçüncü kişinin ileriye sürdüğü haklar nedeniyle sorumluluk

Kiracının hak ve yükümlülükleri ise

• Kira bedelini ödeme borcu
• Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
• Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
• Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
• Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu

Söz konusu hak ve yükümlülükler yalnızca üst başlık olup ilgili durumlarda çıkabilecek uyuşmazlık ve danışmanlık için Kocaeli’de faaliyet gösteren ofisimize ulaşabilirsiniz.

Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

Alt kira; Kiracının, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilmesidir. Burada kiracı, malike karşı kiracı, kiralayan üçüncü kişiye karşı kiraya veren konumundadır.

Üçüncü kişi ile kiracı arasındaki ilişkide malik ile kiracı arasında uygulanan kurallar uygulanır. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Kiraya verenin rızası olmamasına rağmen alt kira sözleşmesi yapıldığı takdirde kanunda öngörülen koşullara uygun olarak fesih gerçekleştirilebilir.

Kullanım hakkının devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu hakkın devri kiraya verene zarar veriyorsa izni gerekmektedir. Nitekim alt kiradan farklı olarak kullanma hakkı hiçbir değişikliğe uğramadan kiralayana geçmektedir.

Alt kira ve kullanım hakkının devrinde hukuki farklar bulunmaktadır. Bu hususta hukuki destek için İzmit’te avukatlık faaliyetinde bulunan ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Kira İlişkisinin Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi kendiliğinden sona erebilir, taraflarca sona erdirilebilir.

Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona ermesinde kira sözleşmesi fesih bildirimi ile sona erdirilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kira sözleşmesinin feshi olağanüstü durumlarda taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda ve kiracının iflası halinde feshedilebilmektir.

 

Kiracı Tahliye Davası

Kiralanandan tahliye kiracıdan veya kira verenden kaynaklı sebepler ile tahliye edilebileceği gibi İcra İflas Kanun’u uyarınca koşulların gerçekleşmesi suretiyle de tahliye edilebilir.

Kiraya verenden Kaynaklı Nedenler İle Tahliye Davası

Gereksinim, yeniden inşa ve imar yada yeni malikin gereksinimleri nedenleri ile tahliye sağlanabilir.  

Gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeni ile tahliye;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

 Yeni malikin gereksinimi nedeni ile tahliye;

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir

Kiracıdan kaynaklı nedenler ile tahliye davası;

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye davasına neden olan sebepler için ayrı ayrı, belirli süreler ön görülerek yeniden kiralama yasağı mevcut olup bu hususta Kocaeli’de faaliyet gösteren ofisimizle iletişim geçerek Kocaeli avukatlarımızdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.

Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi

Kiralanan taşınmazlar iki neden ile ilamsız icra yolu ile tahliye ettirilebilir; Kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin bitmesi halidir.

Kira Bedelinin Ödenmemesine Dayanan İlamsız Tahliyesi

Kiraya veren, ilamsız tahliye talebi yaparak kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini istemekle birlikte icra mahkemesinden kiralanın tahliye edilmesine karar verilmesini isteyebilir.

İlamsız icra yoluyla tahliye içerisine kira sözleşmenin yazılı olup olmamasına göre ayrımlar gözetilmektedir. Süreç, kiraya verenin takip talebinde ilk önce ödenmemiş kiraların ödenmesini daha sonra kiracının tahliyesini istemesiyle başlamaktadır. İcra dairesi tarafından gönderilen ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz edilebilmektedir. İtiraz süresi tebliğ ile başlamaktadır.

Ödeme emrine itiraz edilmesinin ve edilmemesinin neticeleri farklı olup yapılan itiraz kira sözleşmesine ve kira sözleşmesinin dışındaki hususlara itiraz olarak ayrım göstermektedir. İtiraz edildiği takdir de itirazın kaldırılmasıyla birlikte sürece devam edilir ve icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Tahliye için icra mahkemesi kararının borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir.

Kira Süresinin Bitmesine Dayanan İlamsız Tahliye

Konut ve çatılı iş yeri olmayan taşınmazların tahliyesinde kira süresinin bitiminde ilamsız icra yoluyla tahliyesini isteyebilirsiniz. Kira sözleşmesi sözlü yapıldığı takdirde bu yola başvuramazsınız.

Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde icra dairesine başvurularak kiracının tahliyesi için ilamsız tahliye takibi yapabilirsiniz. İcra müdürlüğü tarafından tahliye emri gönderilir ve gönderilen tahliye emrine 7 gün içerisinde itiraz edebilirsiniz. Kira sözleşmesine itiraz edilip edilmemesini sonuçları hukuken farklılar göstermekte olup itiraz edildiği takdirde bu itirazların belirli sebepler ile yapılması gerekmektedir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Yukarıda anlattığımız üzere, tahliye davasının bir çok çeşidi vardır. Buna göre; İlamsız tahliye ile açılan tahliye davası (icra hukuk) ortalama 3-6 ay arası sürmekte iken genel sebepler ile açılan kiracı tahliye davası ortalama 6-12 ay sürmektedir.

Tahliye davası ve avukatın rolü

Akıllardaki bir diğer soru ise tahliye davası için avukat tutmalı mıyım? Türk hukukunda avukat ile temsil zorunluluğu mevut değildir. Ancak her işin kendi uzmanı olduğu gibi tahliye davasının uzmanı avukatlar da mevcuttur. Dolayısıyla tahliye davası avukatı ile çalışmanız her zaman olduğu gibi sizin yararınıza olacaktır.

Tahliye davası dilekçe örneği

KOCAELİ İCRA HUKUK / SULH HUKUK MAHKEMESİ ‘NE

DAVACI: AD-SOYAD-TC-ADRES

VEKİLİ: Siyah Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
Adres: KARABAŞ MAH. MÜNECCİM ARİF SOK. NO:26/2
İZMİT/KOCAELİ Büro Tel: (0262) 323 23 93

DAVALI: AD-SOYAD-TC-ADRES
KONU : İtirazın kaldırılmasına, sözleşmenin feshiyle kiralananın tahliyesine ve % 40’dan aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesi istemidir.
DAVA DEĞERİ:(Yıllık Kira Bedeli)
İCRA DOSYASI:

AÇIKLAMALAR

1-) Müvekkilimin aşağıda adresi belirtilen taşınmazında …../……./……..  başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olarak oturmakta olan davalı; aşağıda belirtilen kira borcunu ödememesi nedeniyle, hakkında 2020/0001 E. No. lu dosya ile icra takibi yapılmıştır.

2-) Söz konusu takip dosyasından çıkan tahliye ihtarlı ödeme emri borçluya tarihinde tebliğ edilmiştir. Borçlu süresi içinde itiraz ederek takibi durdurmuş ve otuz günlük yasal süre içerisinde borcu da ödememiştir.

3-) Borçlunun itirazı haksız ve dayanaksızdır. Çünkü …… (sebeplerinizi yazınız.)

4-) Bu durumda borçlunun temerrüde düştüğü sabittir. Davalının itirazının iptali ile sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesini sağlamak amacıyla mahkemenize başvurmak zorunluluğu doğmuştur.

TAŞINMAZIN ADRESİ:

ÖDENMEYEN KİRALAR :

HUKUKİ NEDENLER:2004, 6570, 818 S. K. ve ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER: Tahliye Taahhütnamesi, ve sair deliller.

SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda açıklanan nedenlerle, haksız ve dayanaksız itirazın iptaline takibin devamına, davalının % 40’dan aşağıda olmamak üzere inkar tazminatı ödemesine ve kira sözleşmesinin temerrüt nedeniyle feshi ile yukarıda adresi belirtilen kiralanandan tahliyesine, yargılama giderleriyle vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ederim. Tarih

 

Makalemizde tahliye davası ne kadar sürer, kiracı tahliye davası ve tahliye davası dilekçe örneği gibi bir çok konuyu detaylı olarak anlatmaya çalıştık.  Kocaeli’de faaliyet gösteren Kocaeli avukatlarımızdan ofisimizle iletişime geçerek hukuki danışmanlık alabilirsiniz