Taşınmazlar ile ilgili sık karşılaşılan dava türlerinden biri olan tapu ve tescil davası ile ilgili değinilmesi gereken ilk nokta şüphesiz; “Tescil nedir ?” sorusunun yanıtını aramaktır.

Tapu iptal ve tescil davaları konusunda uzman bir avukatla çalışmak şüphesiz dava sürecini etkileyecektir.

Tapu Tescili Nedir?

Tescil, bir taşınmazın üzerinde bir hakkın kurulması için tapu kütüğüne düşülmesi gereken kayıt anlamına gelir. Bir taşınmazın mülkiyeti kural olarak tapuya tescil ile kazanılır. Fakat her tescil hakkı kazanmayı sağlamaz. Bu tür tesciller ise yolsuz tescil olarak ifade edilir.

Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescili davası, ayni hakkı ihlal edilen kişiyi koruyan bir dava türüdür. Kanuna aykırı düzenlenen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla açılır.

Tapu İptali ve Tescili Davasının Sebepleri Nelerdir?

Bir önceki paragrafta konunun temelini teşkil eden “Tapu iptali ve tescil davası nedir ?” sorusunun yanıtını verdikten sonra, tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili ayrıntı kabul edilebilecek kısımlara değinmek gerekir. Bu kapsamda üzerinde durulması gereken noktalardan bir tanesi de; “Tapu iptali ve tescil davasının sebepleri nelerdir ?” sorusuna verilecek yanıttır.

Tapu iptali ve tescil davaları için zamanaşımı kavramı oldukça önemlidir.

Tapu iptali ve tescili davası kapsamında değerlendirilen sebepler kanunlarda sınırlı sayıda belirtilmiş olmayıp, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Bu dava türünde sık karşılaşılan sebepleri şu şekilde sıralamak mümkündür;

  • 01.04.1974 tarih, 1/2 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına konu edilen ve uygulamada muris muvazaası olarak adlandırılan hukuksal nedene dayalı tapu iptali ve tescil istemli davalar,
  • Kadastro çalışması yapılmayan alanlarda, tapusuz taşınmazlar hakkında kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanılarak (TMK m. 713/1; 3402 sayılı Yasa m.14, 17) açılan tescil davaları,
  • TMK’nın 194. maddesine yani aile konutu şerhine dayalı tapu iptal ve tescil davaları,
  • Tapuda vekil eliyle gerçekleştirilen temliki tasarruflar hakkında, vekâletin hile ile alındığı ve kötüye kullanıldığı iddiası ile (TBK m. 502) açılan tapu iptal ve tescil davaları,
  • Aşırı yararlanma, yanılma, aldatma ve korkutma gibi iradeyi sakatlayan sebeplere (TBK m. 28, 30 ila 39) dayanılarak açılan tapu iptal davaları.

Görüldüğü üzere tapu ve tescil davası sebepleri noktasında değerlendirilmesi gereken birçok faktör olabilir. Dolayısıyla ilgili mevzuatlara hakim ve davanın temelinde yatan nedenlerle ilgili tümüyle bilgi sahibi bir avukat ile çalışmak, şüphesiz dava seyri üzerinde doğrudan etkili olacaktır.

Tapu Sicilinin Düzeltilmesinin Şartları Nelerdir?

Medeni Kanun, tapu sicilinin düzeltilmesinin şartlarını “Bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescilin yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmiş olması.” şeklinde düzenlemiştir. Bu açıdan bakıldığında tapu ve tescil davasını, bu sebeplerle ayni hakkı zedelenen herhangi bir kimse açabilir.

Tapu İptali ve Tescili Davasında Zamanaşımı Nedir?

Yolsuz tescilin düzeltilmesi konusundaki zamanaşımı iki başlık halinde incelenebilir:

  1. Medeni Kanuna göre, tescil, kurucu unsurlardaki sakatlıktan dolayı yolsuz hale gelmiş ise, dava ayni hakka dayanan bir dava olduğu için bir zamanaşımına tabi değildir. Fakat davalı olağan zamanaşımı ile dava konusu hakkı kazanmış olursa, kaydın yolsuzluğu ortadan kalkmış olacağı için artık düzeltme davası açılamaz. (Oğuzman, Eşya Hukuku).
  2. Özel Kanunlara göre zamanaşımında 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12, 2510 sayılı İskan Kanunu m.23 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu m.31 incelenmelidir. Tüm bu hükümlerde farklı koşullara bağlı olmak üzere 1 ve 10 yıllık zamanaşımı süreleri öngörülmüştür.

Tapu iptali davaları için esas alınması gereken iki tür kanun vardır.

Kanunda belirtilen hükümlere bakıldığında “Tapu iptal davası kaç yıl içerisinde açılır ?“ sorusunun yanıtının kesin bir şekilde verilemeyeceğini fakat farklı koşullar altında 1 ile 10 yıllık bir zaman diliminin öngörüldüğü ifade edilebilir.

Tapu İptali ve Tescili Davası Nerede Açılır?

Tapu ve tescil davaları, taşınmasız bulunduğu muhitteki Asliye Hukuk mahkemelerinin görev alınan giren ve sürecin bu mahkemelerde başlatıldığı dava türleridir. Husumet, tapuda adına kayıt yapılmamış olan kişiye yöneltilir.

Dava süreci başlatıldıktan sonra ilgili mahkeme tarafından tapu kayıtları istenir ve tapuda yapılan bu kaydın asli sebebi detaylarıyla araştırılır. Genel dava usüllerinde olduğu gibi tapu iptali ve tescil davası için de tarafların tanıklanır dinlenir, keşif yapılır ve bilirkişi raporları alınarak dava kapsamına dahil edilir.

İlgili prosedür sonrası karara bağlanan tapu ve tescil davası, yalnızca davaya konu olan tarafları bağlar.

ÖRNEK TAPU İPTAL DAVASI TÜRLERİ

Tapu İptal ve Tescil Davası ile ilgili bir takım “örnek” dava ve Yargıtay Kararları aşağıdadır. Durumunuz farklılık gösterebileceğinden bir avukat ile iletişim kurmanızı tavsiye ederiz.

Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Aile Konutu Şerhi taraflarca konulmamış olsa dahi, belli şartlar varlığında eşlerden birinin rızasını almaksızın tapu devri mümkün değildir. Örnek Yargıtay Kararı:
Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez (MK md.194/1), (HGK-2015/1201 karar).

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası nedir? Muris muvazaası, başka bir söylemle mirastan mal kaçırma; mirasçılarının sahip olduğu miras hakkını ortadan kaldırmak üzere miras bırakan tarafından yapılan hileli davranışlar yahut satışlardır.Muris muvazaası en çok miras bırakanın tapuda kendi adına kayıtlı taşınmazları üçüncü kişilere devretmesi yoluyla meydana gelmektedir.

Örnek Yargıtay Kararı:

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında çözülmesi gereken hukuki sorun; miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespitidir. Miras bırakan mirasını paylaştırırken hoşgörü ile karşılanabilecek makul oranlarda farklılıklar yaratarak paylaşım yapabilir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında; miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı ve mal paylaşımının hakkaniyete uygun bir paylaşım olup olmadığı aşağıdaki ölçütler kullanılarak tespit edilir (Yargıtay 1.HD-Karar: 2016/5445)

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda taşınmaz ile ilgili işlem yapan herkesin algılama yeteneği ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir (MK md.9). Medeni Kanuna göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücüdür.

Örneğin; kişinin 18 yaşından küçük olması, devir sırasında sarhoş olması, akıl zayıflığı olması, yaşlılık veya bunlara benzer sebeplerden herhangi biriyle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybetmiş kişi fiil ehliyetine sahip değildir. Pratikte Tapu Müdürlükleri 65 yaş üstündeki bireylerden sağlık raporu istemektedir. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.Örnek Yargıtay Kararı:
Hemen belirtmek gerekir ki, MK md. 15’te de belirtildiği üzere, ayırtım gücü (temyiz kudreti) olmayan kişinin geçerli bir iradesi de bulunmadığından, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamaz, temyiz kudreti olmayan kişi ile işlem yapan karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz (Yargıtay 1.HD- Karar: 2016/2135, 11.06.1941 tarih 4/21 Sayılı Yargıtay İBK).

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırıdır.Eğer bu tarz bir işlem yapıldı ise yapılan işlemlerin yarattığı mağduriyetler de tapu iptal ve tescil davası ile giderilir. Vekalet verilen kişi bir emlakçı olacağı gibi diğerce bir üçüncü şahıs da olabilir. Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekil, asilin yararına uygun hareket etmek zorundadır. Vekalet veren kişiye zarar verecek işlem ve davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.

Örnek Yargıtay Kararı:
Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir “vekalet sözleşmesi” varsa taraflar arasındaki ilişkinin ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir. Vekil ile vekalet veren arasında herhangi bir sözleşme yoksa vekaletin kapsamı, görülecek işin niteliğine göre belirlenir ( BK md.504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa bile vekil her zaman vekalet verenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır (Yargıtay 1. HD-Karar: 2016/2002)

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil davası

Türk Medeni Kanunu’nun 713/1 maddesi uyarınca Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.Örnek Yargıtay Kararı:
Tapuda kayıtlı bir gayrimenkulün veya payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülk edinilmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak, tapu kaydından taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen bir kimseye ait ise, taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkündür. Bu hükmün uygulanabilmesi için gayrimenkulün sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak, kimliğin belirlenmesine yarayacak bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olması gerekir ( Yargıtay HGK’nun 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar).

Tüm bunlara bakıldığında; birçok farklı kapsama ve detaylandırılması gereken alana sahip olan tapu iptal  ve tescil davaları noktasında tecrübeli ve gerekli tüm niteliklere sahip miras avukatı ile çalışmak, hiç şüphesiz davanın seyrini doğrudan etkileyeceği gibi, sizlerin de süreç ve işleyiş ile ilgili daha detaylı bilgi almanızı sağlayacaktır. Bu kapsamda, Siyah Hukuk Avukatlık Bürosu bünyesinde hizmet veren ve miras hukuku ile ilgili gerekli tüm nitelik ve niceliklere sahip olan avukatlarımız ile iletişime geçerek, merak ettiğiniz tüm detayları öğrenebilir, AAÜT uyarınca danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.