Hemen Göz Atın !
KAT İRTİFAKI
Kat irtifakı, yapım aşamasında bir inşaat devam ederken, bağımsız bölümlerin inşaat bitiminden sonra yapılacak kat mülkiyetine esas olacak şekilde paylı mülkiyetin paylarına inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu bağlanması anlamına gelmektedir. Kanuni tanımına bakmak gerekirse;
Kat Mülkiyeti Kanunu 1/2: ‘’Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.’’
Kat Mülkiyeti Kanunu 2/c: ‘’ Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi) denir.’’
Kat Mülkiyeti Kanunu 3/3: ‘’Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.’’ şeklinde maddelerle yer bulmaktadır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Sınırlı ayni haklardan biri olan irtifak hakları, hak sahibine bir eşya üzerinde kullanma, yararlanma ya da malikin mülkiyet hakkını doğrudan kullanabilmesini kısıtlama hakkı verir. Bununla birlikte kat irtifakını bu irtifaklardan ayıran önemli bir özellik bulunmaktadır. Şöyle ki; kat irtifakı durumunda paydaşlar binayı inşa etme borcuna girer dolayısıyla bir yapma edimi söz konusu olmaktadır.
Kat İrtifakının Kurulması
Bu irtifak çeşidi inşasına başlanmış veya devam eden yapılan için kurulabilmektedir. Dolayısıyla inşası bitmiş yapılar üzerinde kurulamayacaktır. KMK 10. Madde uyarınca ‘’Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.’’ şeklinde kat mülkiyetinin nasıl kurulacağı belirlenmiştir. Kat irtifakının kurulması taşınmaz paylı mülkiyet altında ise, bütün paydaşların talebi ile olur. Taşınmazın tek bir maliki varsa, tek malikin talebi ile kurulur.
KMK 13. Madde ‘’ Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.’’ Şeklinde tescil şeklini düzenlemiştir maddeye göre resmi sözleşmenin tescil talebi sayılacağı anlaşılmaktadır. Maddenin devamında ise tescilin tapu kütüğüne yapılacağı hükme bağlanmıştır.
Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları
Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Bu hak 17. Madde ile güvence altına alınmıştır. Diğer haklar ise şu şekildedir:
-Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır
-Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Borçları incelememiz gerekirse;
-İnşaatın yapılması için gerekli olan ve paylarına düşen meblağın ödenmesi en önemli borçtur.
-Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Bu hüküm KMK 26. Maddede hüküm altına alınmıştır.
-Objektif iyi niyet kurallarına uygun şekilde davranmakla yükümlüdürler.
-Yapı işlerini kimin nasıl yürüteceğini sözleşme ile kararlaştırabilirler.
Kat İrtifakının Sona Ermesi
Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
Kat irtifakı; irtifakın kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfası kapatılarak, bağımsız bölümlerden her birinin kat mülkiyeti kütüğünün müstakil birer sayfasına eski kat irtifakı sahipleri malik olarak gösterilmek suretiyle kaydedilir. Bu kaydın tamamlanması ile birlikte de kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmiş olur.
Kat İrtifakı ile İlgili Önemli Bilgiler
1-Kat İrtifakı paylı mülkiyete konu olsa dahi kat irtifakına konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez.
2-Kat irtifakına konu bir taşınmaz için diğer kat irtifakı sahiplerinin ön alım hakkı olmadığı ifade edilmektedir.
3-Kat irtifakına konu taşınmazlarda başka bir irtifak hakkı kurulamaz.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “kat irtifakının sona ermesi” başlıklı 49. maddesinde kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde ise; … İli, … Mahallesi 49 ada 237 parsel sayılı taşınmaz üzerine toplam 6 blok 79 adet bağımsız bölüm yapılmak üzere kat irtifakı tesis edildiği anlaşılmakla, mahkemece yerinde yapılan keşif neticesinde alınan uzman bilirkişi raporuna göre parsel üzerinde fiiliyatta 3 adet 2 katlı işyerinin bulunduğunun bildirildiği ancak bu yapıların kat irtifakı projesine göre yapılıp yapılmadığı hususunda bir ibare olmadığı görülmüştür. Mahkemece parsel üzerinde bulunan yapıların projesine uygun olup olmadığı, uygun ise yapılan imalatların inşaat seviyesinin belirlenmediği ve mevcut kat irtifakı projesine göre yapı yapılması imkanının bulunup bulunmadığı, yapılması durumunda ilgili belediyesinden sorularak ilgili yapıya iskan alınıp alınmayacağı araştırılmaksızın eksik inceleme ve araştırma neticesinde yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. (YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ E. 2021/8603 K. 2021/12349)
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli olan mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki genel görevli mahkemelerdir. Kat mülkiyeti kanunu Sulh Hukuk Mahkemelerini kat mülkiyeti davalarında görevli kılmıştır. Kat irtifakı konusunda İzmit’te bulunan uzman kadromuzdan danışmanlık alabilirsiniz.
Diğer yazılarımız aşağıdadır;
Tanıklık ve Tanıklıktan Çekilme
Siz de fikrinizi belirtin